Cu toții am trecut prin mai multe crize successive în ultimii ani: a fost mai întâi criza Covid, apoi cea energetică, războiul din Ucraina și, apoi, cutremurul din Turcia. Toate au avut impact direct asupra vieții noastre și, implicit, asupra domeniului imobiliar.
Asistăm la mai multe paradoxuri: pe de o parte citim anumite articole și vedem că cei de la Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară raportează creșteri de vânzări de la un an la altul, iar pe de altă parte, vedem că sunt dezvoltatori care nu mai prea vând apartamente, care fac discounturi și promoții. Dar cum s-a ajuns aici
1. Războiul din Ucraina a avut un impact psihologic care a afectat piața imobiliară în sens invers în comparație cu criza COVID 19. La început a fost așa un șoc, pentru că mulți vroiau să cumpere apartamente sau să se mute în alte țări. În anii de pandemie, majoritatea românilor care voiau să mai facă o investiție cumpărau la noi în țară, la mare sau la munte. Erau atât de temători de efectele virusului care păreau că nu se mai termină niciodată, încât voiau ca achizițiile lor pentru o casă de vacanță să fie în țară, să nu mai fie dependenți de a sta în casă. Asta și în condițiile în care multă vreme nu s-a putut călători deloc. Apoi a venit războiul și s-a produs efectul invers: anume să investească în afara țării, în Spania, în Grecia sau chiar mai departe, ca să existe un plan B. Primul impact a fost cel psihologic.
2. Dar a urmat și al doilea impact, cel al costurilor materialelor de construcții, pentru că o mare parte din materialele de bază proveneau din Ucraina. E adevărat, costurile materialelor de construcție oricum erau deja pe un trend ascendent, din simplul fapt că era o cerere foarte mare. La un moment dat nu mai găsea fier înainte să înceapă războiul. Era o bătaie să cumperi fier și trebuia rezervat cu mult timp înainte. Dar o dată ce a apărut și acest factor legat de război, a crescut și mai mult teama că nu există acces la materialele de construcții care veneau din Ucraina.
Cutremurul din Turcia a redeschis subiectul clădirilor prost construite
Un alt efect, chiar mai direct, a avut si cutremurul devastator din Turcia din luna februarie. Acesta a redeschis subiectul clădirilor prost construite. Până acum am văzut foarte puțini oameni care locuiau la etaje superioare care să vrea să se mute la etaje inferioare. În schimb am văzut atenție sporită pentru legislație, multe întrebări către constructori, către ingineri.
Noi avem o legislație foarte bună astfel încât dacă cineva construiește astăzi conform normelor în vigoare nu ar trebui să ne expunem la riscuri. Dar avem acest fond de locuințe vechi. Și studiile arată că undeva la 4,5 milioane de locuințe au expirată garanția pentru structura de rezistență. Legea spune că sunt 50 de ani de garanție pentru structura de rezistență. Avem undeva la 4,5 milioane de locuințe la care această garanție este expirată. Asta nu înseamnă neapărat că au un risc foarte mare, dar trebuie expertizate din acest punct de vedere.
4. Perioada următoare pare a fi influențată, în principal, de dobânzile percepute de bănci. Din acest motiv, nici dezvoltatorii nu sunt foarte deciși să se apuce să construiască. Eu cred că anul viitor, în 2024, dacă ne uităm la 2023, o să vedem mai puține locuințe începute, nu neapărat livrate, pentru că întotdeauna cele livrate sunt din urmă cam cu doi trei ani. De exemplu, anul trecut au fost livrate 22.000 de locuințe. Anul acesta se estimează undeva la 19.000 în București-Ilfov, mă refer la locuințe noi. Dar s-ar putea să vedem mai puține proiecte începute, deși sunt anumite zone foarte fierbinți care doar așteaptă autorizațiile.
5. O să vedem un nou pol de dezvoltare care ar trebui ca în următorii cinci ani să însumeze circa 5.000 de apartamente doar în zona respectivă, deci sunt anumiți poli care urmează să explodeze de-a dreptul. Dar nu se poate ști exact când. Adică poate în anul acesta, poate peste un an, depinde de dezvoltatori. Atâta timp cât piața nu e predictibilă e greu să lansezi proiecte de sute de apartamente și băncile să te finanțeze. Băncile dau finanțare dezvoltatorilor, celor care sunt mari, cu istoric și nu prezintă riscuri.